Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой,


Законодательство США не ограничивает приобретение иностранными гражданами недвижимости – как жилой, так и коммерческой. Никакого особого разрешения на покупку не требуется.

Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно. В тех штатах, где оформление сделки совершается через специальную– титульную компанию (Title/Escrow Company), документы подписываются и высылаются в эскро, и также деньги перечисляются на специальный счет эскро, с которого потом переводятся продавцу после вычета всех расходов. Такая сделка не имеет рискa. В российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Заключение договора купли-продажи и регистрация сделки

Подписание договора с агентом/брокером по недвижимости на предоставление агентского сервиса. Вся процедура покупки недвижимости (без получения ипотечного кредитования) занимает 15-30 дней. После того, как объект выбран, брокер подготавливает предложение о цене. Он представляет собой типовой договор, составленный риэлторскими ассоциациями штата. Риэлтор заполняет бумаги и после подписания покупателем отправляет их продавцу. Если предложение о цене принято, то следующий этап – заключение договора купли-продажи, или контракта (Purchase Agreement), между продавцом и покупателем в сопровождении риэлтора. Обязательный участник сделки – специализированное агентство, так называемая титульная компания (Title/Escrow Company).

Данная компания контролирует всю сделку, проверяет документы, хранит депозиты, а, после внесения покупателем полной суммы денег, вручает ему документы о передачи права собственности, а также страховой полис на недвижимость (Title insurance). После полной оплаты недвижимости и всех связанных с данным приобретением расходов, покупатель вступает в права владения.

Одновременно покупатель вносит задаток (Earnest Money Deposit, EMD) в размере 2-5-10% от стоимости объекта. Можно осуществить операцию через банковский трансфер –Wire Money.

От покупателя требуется доказательство наличия денежных средств-Proof of Funds (письмо из банка). Продавец не ответит на предложение покупателя без письма. Контракт гарантирует снятие объекта недвижимости с рынка и закрепление ее за покупателем. После подписания контракта - начинается основная часть. Обычно дается 15-30-40 дней до закрытия (closing).

После подписания контракта купли-продажи происходит проверка юридической регистрации владения недвижимости (Title Search). Суть процедуры заключается в том, чтобы выявить, возможна ли продажа данной недвижимости, например, нет ли у нынешних владельцев невыполненных обязательств по ипотеке, есть ли какие другие залоги и т. д. Этим занимается Title/Escrow Company. Стоимость проверки входит в общие расходы по закрытию сделки и составляет от 1 до 2% от стоимости недвижимости Одновременно оформляется договор обязательного страхования недвижимости.

Эту процедуру берет на себя титульная компания, она же вручает потом покупателю страховой полис на титул на недвижимость (Title insurance). Также на текущем этапе проводится проверка состояния недвижимости (Home Inspection). Однако она не является обязательной. Ее проводит лицензированный специалист, который определяет конструктивные дефекты здания, проверяет состояние сантехники, коммуникаций, электропроводки. Стоит процедура $250-400. Рекомендуется провести инспекцию на наличие термитов и других древоточащих насекомых, а также на наличие газа (радон), свинцово-содержавшей краски и присутствия различных видов плесени.

В момент поступления полной оплаты в титульную компанию, ответственную за закрытие сделки, покупатель получает документ на право собственности на объект недвижимости – так называемый “дид” (Deed).

Однако во многих штатах право собственности переходит покупателю только после регистрации дида в окружном суде, или специальной регистрационной палате. В этом случае титульная компания представляет данный документ клерку окружного суда, после чего возвращает зарегистрированный дид покупателю (штат Невада).

Дополнительные расходы

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы покупателя при покупке (Closing Costs), обычно включают: расходы титульной компании, общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины и составляют порядка 1-2% от стоимости недвижимости . Оплата услуг брокера составляет 6-7%, и обычно оплачивается продавцом. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01-2% от суммы сделки), как правило, возлагается на продавца, или делится между продавцом и покупателем. Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

*** Приобретение недвижимости на территории США не является гарантом для получения вида на жительство (Green Card).

*** Агенства не прогнозируют риэлторский маркет и не несут ответсвенности за экономическую ситуацию в Лас-Вегасе и в целом в США.